保利发展(600048)
核心观点
归母净利下降64%。2025上半年公司实现营业收入1169亿元，同比下降16.1%；实现归母净利润27亿元，同比下降63.5%。因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。
销售保持领先，推进存量去化。2025上半年公司实现销售面积714万平方米，同比下降25.2%；实现销售金额1452亿元，同比下降16.3%，站稳行业龙头位置。上半年公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。上半年，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%；存量未开发资源则严格落实“以销定产”，新完成“调转换退”51万平方米。
2025上半年，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。截至2025上半年末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米。
可用现金较为充裕，财务稳健。截至2025上半年末，公司货币资金余额13856亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。公司三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。公司资产负债率73.5%，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。
投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司25、26年的营业收入为2842/2723亿元，归母净利润分别为52/53亿元，对应EPS分别为0.43/0.44元，对应最新股价PE分别为19.1/18.5X，维持“优于大市”评级。
风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。