乐居财经 徐迪 2025开年，北京土拍市场因着海淀朱房的两块地火了一把。

0029地块落槌的一刻，拍卖大厅里响起掌声和笑声、道贺声，瞬间新年气氛都出来了。

拿着3号牌的华润联合体代表起身与5号牌的金茂代表拥抱了一下，场上竞价的对手，场下是同行多年的好友。

这一场，在160多轮举牌后，3号华润联合体胜出。

而接下来的0030地块，对于场上竞拍代表来说更为煎熬。247轮的竞价，这位金茂代表举牌超过100次，与0029的竞拍一样，坚持到了最后一次应价。

结局虽不如意，也正如她自己所说：尽力了。

两场拍卖下来近3个小时，最终：

0029地块由中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体摘得，成交价91.52亿元，溢价17.33%；

0030地块由建发房产90.4亿元摘得，溢价25%。

北京土拍的开门红，红得发紫。两块地楼面价达到8.92万元/㎡和9.51万元/㎡。

这个地价，10万+销售指导价的功德寺地块踏实了。

功德寺双子地块近日才公示了规划设计方案，没有阳台，没有架空层，没有太多产品力的创新，但是，在这个指导价下，预计也没有太大的去化难题。

位置上来看，功德寺地块与朱房地块直线距离3公里多点，前者周边产业聚集，后者生活配套满配，是具备竞品条件的。

然而朱房地块9万5的楼面价一出来，功德寺项目全无后顾之忧了，留给朱房地块的思考则刚刚开始。

按照简单的成本推算法，朱房地块起码要卖到12万+，拿什么来支撑这个售价呢？

周边二手房参考价还是很有刚性的，隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万。

问题是，这个价位的橡树湾，已经吸纳了片区近几年来的改善客群，朱房新盘要拿出有所突破的产品，才能释放包括橡树湾老业主在内的置换需求。

与此同时，北京橡树湾、清河万象汇，都是华润置地在北京的代表项目，建发的0030地块如何在这个氛围里单打独斗，又是另外一重思考。

再看功德寺项目，北侧就是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园，百度、腾讯、新浪、网易等总部均坐落在此，项目建成后可承接多个大厂工作群体的购房需求，购买力是不愁的。

此外，地块所在的上地学区，教育资源非常优质，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中。最为难得的是，上地是派位最好的学区没有之一，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

周边新盘主要有树村板块的海开圆明天颂和融创学府壹号院，两个项目都是主推纯改善产品，目前均已售罄，且于今年相继完成交房。

出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近；但功德寺地块离地铁更远，13B号线建成后能近一些，也要在1公里左右，没太大区别。

教育资源还是有点区别的，朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，加上规划的清华附属九年一贯制实验学校，也算优质学区，但对比功德寺地块所在的上地学区还是略逊一筹。上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

产品方面，朱房村地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些，功德寺则主攻刚改客群。朱房容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应；功德寺容积率2.1，限高30米，预计会做10F以下洋房产品，相对更低密，居住舒适度更好。

不利因素双方都差不多，首先都属于城中村改造项目，周边会有大量安置房。功德寺安置房万德嘉园大约2100套；朱房村安置体量则更庞大，建面44万㎡，25F高层设计居住总户数超6000户，好在建筑比较新，起码品相看上去不会太差。

此外，功德寺地块的高压架空线入地工作是个难点，如果不能如期开展，未来会对西北方位房源造成影响；朱房地块则是西南侧距离环线和高速路太近，噪音不可避免。